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“以房抵债”案件中以委托出售形式签订的房屋买卖合同效力的认定
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作者:上海杜黄海律师 13917227080  来源:上海律师咨询网  阅读:

【简要提示】近年来,涉及民间借贷等债务危机引发“以房抵债”这一新类型民事诉讼层出不穷。债务人将自有房产公证委托代理人代为出售,该公证委托形式虽系委托,实质是为了担保债务履行,而高利贷放贷机构采取的操作手法日趋隐蔽化、专业化,使得以房抵债过程中损害债务人正当利益的情况难以得到法律的有效规制。本案中债务人将自有房产公证委托代理人代为出售,该公证委托形式虽系委托,实质是为了担保债务履行,代理人超越让与担保范畴,擅自出售抵押房产,超越了代理权限,在买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的,房屋买卖合同不应认定为有效。对购房人是否主观善意的审查上,主要从委托内容、合同订立和履行的过程是否符合正常房地产交易习惯和流程等方面衡量。

 

    一、基本案情

 

    原告(反诉被告):胡某

 

    被告(反诉原告):邓某某

 

    追加第三人:王某甲。

 

    2014714日,原告与案外人王某某签订一份房地产抵押借款合同并办理了抵押登记,约定原告向王某某借款700,000元,借款期限自2014714日起至813日止,原告将系争房屋作为履行还款义务的担保。同日,原告与王某甲签订一份委托书,约定王某甲作为原告的代理人,就系争房屋代表原告办理“签订、修改、解除房地产买卖合同;变更或注销房地产抵押登记;房地产转移登记;收取房价款”等事项,委托期限自2014813日起至2015812日止。2014715日,原告、王某某、王某甲至上海市东方公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书,并对委托书进行了公证。之后,原告与王某某又签订一份展期合同,将债务履行期限延长至2015813日止,并于2014811日申请办理了系争房屋的抵押权变更登记,债务履行期限为2014714日起至2015813日止,房地产价值1,150,000元。

 

    20141112日,王某甲代原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告将系争房屋转让给被告,房屋转让价860,000元。合同第4条约定甲方于2015315日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接;第10条约定如甲方未按期交接房地产,每逾期一日,应按向乙方支付已收款的0.05%的违约金;第11条约定,本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。补充条款一第2条约定甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后3日内将房屋交付乙方;第3条约定甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的20日内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。逾期一日则甲方需按房屋总价的日万分之五支付乙方违约金,直到房屋内户口全部迁出为止。合同附件三付款协议约定1、乙方于20141120日前向甲方支付人民币叁拾万元整;2、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日,直接支付甲方房款人民币贰拾陆万元整;3、乙方向银行申请贷款金额为人民币叁拾万元整,该贷款直接由贷款银行按照该行规定时间支付甲方。合同尾部甲方本人签章“胡某”为王某甲代签。

 

     《上海市房地产买卖合同》签订当日,王某甲又与被告签订了《上海市房地产买卖合同补充协议》,甲方胡某,乙方邓某某,约定“一、关于房屋的现状,甲方作如下提示,乙方明确已经知道这些提示:甲方的房屋存在抵押权(债权金额约为人民币700,000元)。甲方需要消除抵押权后与乙方办理过户手续;二、房屋交易价为人民币1,160,000元,付款方式约定如下:1、乙方应在本协议生效之日起60日内向甲方支付房款人民币860,000元;2、乙方在甲方将房屋内户口全部迁出后十日内向甲方支付房款人民币150,000元;3、乙方在甲方将房屋交付给乙方后十日内向甲方支付房款人民币150,000元。4、上述房款汇入如下账号:户名:王某甲,开户银行:建设银行,账号:4367421216904145481”。补充协议尾部仅有甲方代理人王某甲与乙方邓某某的签名,甲方签字处空白。

 

    20141115日,被告通过招商银行向王某甲建设银行账户转账180,000元;1119日,被告通过招商银行向王某甲建设银行账户转账120,000元;1124日,被告通过招商银行向王某甲建设银行账户转账300,000元;123日,被告通过招商银行向王某甲建设银行账户转账260,000元,共计支付860,000元,上述钱款现在王某甲处。

 

2014124日,王某某注销了系争房屋上的抵押权,第三人以代理人名义与被告办理了系争房屋的产权过户申请手续。20141212日系争房屋产权核准登记至被告名下。

 

系争房屋目前仍由原告及家人居住。房屋内仍有原告、原告父亲胡B、原告母亲胡C三人户籍未迁出。

 

    2015424日,上海市东方公证处确定,因原告与王某某就欠款、还款事实存在争议,且系争房屋已登记在他人名下,并无王某某作为抵押权人的登记信息,出具了不予出具执行公证决定书。20157月,王某某起诉要求胡某归还借款700,000元及相应的利息、违约金和滞纳金。本院于20151013日作出(2015)浦民一(民)初字第25597号民事判决,判决胡某归还王某某借款700,000元及利息、违约金、滞纳金。

 

    原告胡某诉称,首先,原告没有出售房屋的意愿,原告因借款与王某甲签订了一份委托书,而王某甲未经原告同意就将房屋出售;其次,在系争房屋买卖过程中被告从未至原告家看房;再次,上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)的内容不合理。合同第二条约定房屋转让价为人民币(以下币种同)860,000元,但在补充协议中,房屋的协议价值是1,160,000元;买卖合同约定贷款金额为300,000元,但实际上并无贷款,原告没有看到被告的贷款资料;买卖合同附件五已购公房参加房改购房时的同住成年人意见是空白;最后,原告并没有收到房款。现向法院起诉要求:1、判令原被告于20141112日就上海市浦东新区XX00017504室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、判令被告协助原告办理将上述房屋产权过户至原告名下的手续;3、诉讼费由被告承担。

 

    被告邓某某辩称,不同意原告诉讼请求。首先,原告与案外人王某某的借款与被告无关,原告曾公证委托第三人王某甲,对出售系争房屋事宜授权清晰,买卖合同也是网签的标准合同,且对付款和过户等作了明确的约定;其次,关于房屋转让价款,补充协议和买卖合同的约定不一致是为了避税,1,160,000元符合当时的市场价,原告认为房屋转让价不合理没有依据;再次,王某甲告知被告,原告系争房屋急于出售,且有可能会动迁,王某甲还出具了公证委托书,并带被告于201410月、11月去看房,但看房时房屋内没有人。被告觉得房价尚可,故与王某甲商谈了合同条款并签订买卖合同,被告已经支付了房款860,000元;最后,被告不是专业法律人士,原告也没有主动提出系争房屋是房改房,故被告没有注意到已购公房参加房改购房时的同住成年人意见这种细节问题。如果原告迁出系争房屋,被告同意支付房屋余款300,000元。

 

    反诉原告邓某某诉称,20141112日,反诉原告与反诉被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同补充协议》,约定反诉被告将系争房屋转让给反诉原告,并对房屋转让价款、付款期限、房屋验收交接、户口迁出及违约责任等内容进行了约定。反诉原告按约向反诉被告支付了860,000元后,反诉被告办理了撤销抵押权的手续并将系争房屋过户至反诉原告名下。但是,反诉被告未能按约从系争房屋中迁出并办理交接手续,也未将户口从系争房屋中迁出,反诉原告多次要求反诉被告履行义务未果。现向法院提起反诉要求:1、确认上海市房地产买卖合同及补充协议有效;2、判令反诉被告从系争房屋中迁出,并与反诉原告办理房屋交接手续;3、判令反诉被告支付逾期交房违约金,以房屋总价1,160,000元为本金,自2015316日起按每日万分之五计算至2015911日止;4、判令反诉被告支付逾期迁出户籍违约金,以房屋总价1,160,000元为本金,自201512日起按照每日万分之五计算至2015911日止;5、诉讼费由反诉被告负担。

 

    反诉被告胡某辩称,不同意反诉原告全部诉讼请求,房地产买卖合同无效。

 

    第三人王某甲述称,房屋买卖合同有效,认可反诉原告的诉请。第三人与邓某某、案外人王某某是朋友关系。原告因做生意缺少资金,向王某某借款700,000元,王某某认为原告没有还款能力,原告提供系争房屋作抵押,并承诺如到期无法还款,就以出售系争房屋的价款来偿还借款。为保险起见,王某某要求原告与第三人办理全权委托公证,由第三人代理原告进行系争房屋的买卖事宜。原告没有按期将借款偿还王某某,且手机关闭,第三人无法与之联系。201410月,原告自己打电话告知王某某称希望卖房来偿还债务,要求王某某在房屋过户期间撤销抵押以便其偿还债务。第三人在得到原告和王某某的许可之下,将系争房屋推荐给了被告,明确告知了被告系争房屋上有抵押的情况,第三人与原告本人确认,先由被告支付860,000元,原告户口迁出后支付150,000元,腾出房间后再支付150,000元,原告认可该付款方式,故而第三人与被告按正常的流程签订了房屋买卖合同。第三人收取被告房款700,000元后,因没有原告的授权,故未将该款偿还给王某某。

 

    二、法院的认定和判决

 

    上海市浦东新区人民法院认为,首先,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。原告出具的委托书上虽对第三人何时可以出售房屋未明确载明,但是各方对此都应是明知的。王某某与原告的借款已展期。第三人承认其与王某某系朋友关系,且系王某某指定的受托人,王某某也在债务未得到清偿的情况下就注销了抵押登记,可见两人关系相当密切;而且当时抵押权登记亦已进行了变更延期,第三人在办理相关事项时不可能不知道该事实。因此,第三人称其不知道债务已经展期,不符合常理。庭审中,第三人在陈述出售房屋时与原告确认这一事实时陈述明显有矛盾,且目前也没有任何证据可以证明,第三人在出售房屋时得到原告的认可。第三人明知相应债务尚未到期,原告亦无出售房屋的意思表示,仍将系争房屋出售,违背了原告出具委托书时的真实意愿,超越了代理权限,侵害了原告的利益。

 

    被告与第三人是朋友关系,在交易过程中作为出卖方的原告从未出现,而全程由第三人持委托书出面办理,被告对原告出售房屋的原因、为何不自己出面、房款全部付至第三人名下等事由不加任何询问,不符常情,足以引起对被告的合理怀疑。没有其他证据证明被告曾上门看房,庭审中被告对购房前看房这一重要步骤的陈述与事实不符,对系争房屋上王某某的抵押权注销等房屋买卖过程中的关键问题都回答“不清楚”,显然不符合常理。

 

    被告实际并没有贷款,亦无证据证明其曾向银行申请过办理贷款。被告在办理过户申请之日前就付清了860,000元,且当时抵押尚未注销,被告的行为显然不符合一般交易习惯。

 

    综上,本院判决第三人王某甲以原告胡某名义与被告邓某某于20141112日就上海市浦东新区XX00017504室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效;被告邓某某于本判决生效之日起十日内协助原告胡某办理将上述房屋产权恢复登记至原告胡某名下的手续;驳回反诉原告邓某某的全部反诉请求。

 

一审判决后,被告不服,提起上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。

 

    三、对本案的研究及解析

 

    本案是一起典型的虚假房屋买卖案件。近年来,涉及民间借贷等债务危机引发“以房抵债”这一新类型民事诉讼层出不穷。债务人将自有房产公证委托代理人代为出售,该公证委托形式虽系委托,实质是为了担保债务履行,而高利贷放贷机构采取的操作手法日趋隐蔽化、专业化,使得以房抵债过程中损害债务人正当利益的情况难以得到法律的有效规制。审理此类案件的难点在于:1、识别房屋所有权人的真实意思表示;2、审查委托代理权限是否存在瑕疵;3、善意购房人的认定。

 

    (一)以委托出售形式签订的房屋买卖合同的效力

 

    原告将系争房屋全权委托给第三人,第三人基于公证委托授权与被告签订的房屋买卖合同是否有效,是本案处理的关键之处。通常,在委托书意思表示真实的情况下,系争房屋的买受人有理由从权利外观上相信代理人获得了有效的授权,代理人所作出的代理行为有效,其房屋买卖合同应为有效,但代理人超越代理权限的签订的房屋买卖合同效力应另当别论。我国《合同法》第四十八条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。以委托出售形式签订的房屋买卖合同的效力,要从委托内容、出售房屋是否为房屋所有权人的真实意思表示、合同订立和履行的过程等进行全面审查。

 

    首先,从委托内容上看,本案的公证委托,其形式虽系委托代理人处理房屋买卖事宜,实质是担保原告债务的履行,原告出具的委托书上虽对第三人何时可以出售房屋未明确载明,但各方对此公证委托的目的、可以出售房屋的时间点都应是明知的,即在原告不能归还借款时由王某甲代理原告出售房屋以偿还借款。

 

其次,从出售房屋的真实意思来看,代理人王某甲在未有充分证据表明原告在债务履行期限届满之前就表示其无力清偿借款,愿意出售系争房屋以还款,也无证据表明在出售系争房屋时,对房屋何时可以出售以及相关价款的主要内容已征得原告确认并授权的情况下擅自将系争房屋出售给被告,违背了原告出具委托书时的真实意愿,超越了代理权限,侵害了原告的利益。

 

    再次,从合同的订立及履行过程来看,被告作为买受方,在房屋产权人从未出面的情况下,与朋友王某甲签订房屋买卖合同及补充协议,其陈述的看房情况与实际情况不符,且在房屋上的抵押权尚未注销时即已付清房款等,其整个购房行为中有诸多不符合常理及交易习惯之处,实难谓善意,其取得系争房屋不能构成善意取得。

 

    综上,代理人王某甲以原告的名义与被告就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议并非原告的真实意思表示,被告取得系争房屋不能构成善意取得,房屋买卖合同和补充协议无效。

 

    (二)购房人主观善意的识别

 

    学界对民法上“善意”的涵义主要有“积极观念说”和“消极观念说”两种意见,前者认为行为人必须认识到其所为的民事行为合法或行为的相对人依法享有权利,必须排除所有怀疑,“消极观念说”则认为只要行为人不知或不应知其行为缺乏法律上的根据或相对人没有权利,即为善意,从《民法通则》以及《合同法》有关“善意”的规定来看,“消极观念说”更为合理。如何根据客观事实认定当事人主观善意与否向来是审判实践中的难点,并且,从客观事实出发退订购房人善意与否应严格遵循证据法上的高度盖然性原则。

 

本案主要从交易细节角度进行审查。被告与第三人是朋友关系,交易过程中原告从未出面,被告对原告出售房屋的原因、为何一直不出面、房款全部支付到第三人名下等事项不加任何询问,被告陈述看房情况也与事实明显不符;系争房屋上存在抵押权,但被告对抵押权注销等一般买受人都会严重关切的问题都表示不清楚,在办理过户申请之前付清全部房款,而当时抵押尚未注销;经过庭审对被告交易细节的询问,被告的回答和购房行为明显不符合正常的交易流程和交易习惯。

 

 

【主审法官】张卓郁                【案例撰写人】胡贤君

 

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