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什么情况下拆迁人和不拆迁人签订拆迁补偿安置协议无效
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

什么情况下拆迁人和不拆迁人签订拆迁补偿安置协议无效

专家解答:

    依据《城市房屋拆迁管理条例》、《民法通则》、《合同法》相关规定,并结合你咨询的问题,解答如下:

    首先,你嫂子在没有得到你同意的情况下,代表你签订的拆迁补偿安置协议属于效力待定的合同。

    其次,若你哥哥转委托事先没有取得你的同意且事后你又不追认,该协议应属于无效。

    最后,你可以就此问题和拆迁人协商,要求重新订立拆迁补偿协议;协商不成的,可以通过诉讼的方式维护你的合法权益。

原因分析:

    《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定,拆迁人与被拆迁人应当依照条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。本案中被拆迁房屋属于沈舫所有,沈舫是被拆迁人。因此,拆迁人应与沈舫签订房屋拆迁补偿安置协议。

    《民法通则》第63条规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。因此,作为被拆迁人沈舫有权委托他人代自己与拆迁人签订拆迁补偿协议。本案复杂之处在于存在两个委托代理关系,即沈舫委托其哥哥代理其和拆迁人进行商谈签订拆迁安置协议,并约定要求选择货币补偿方式。根据《民法通则》的规定,沈某应亲自履行代理义务,并在代埋权限内实施代理行为。而本案中沈某并没有履行代理职责,而是将沈舫的委托转给了其妻子,由其妻子去与拆迁人就沈舫房屋拆迁事宜进行谈判并签订了合同。根据《民法通则》第68条规定,委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当事先取得被代理人的同意。事先未经被代理人同意的,事后应当经过被代理人追认。本案中,沈某在未经沈舫同意的情况下,擅自委托其妻代表沈舫与拆迁人签订拆迁补偿协议,而且对于涉及沈舫切身利益的拆迁补偿安置方案,事前未告知沈舫,违背了其委托初衷,事后沈舫也未予追认。拆迁人与沈某妻子签订的拆迁补偿安置协议,显然应认定为无效,对沈舫不发生法律效力。

    拆迁安置协议作为民事合同的一种,根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的相关规定,并结合房屋拆迁的行政法规、规章、地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

    (1)协议主体不合格。拆迁人没有拆迁资格或被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁入是限制行为能力人,所订立的拆迁协议无效。

    (2)拆迁当事人之代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议,事后未经委托人追认的,无效。

    (3)拆迁人以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的。欺诈是指~方当事人通过制作虚假情报并告知对方,或故意隐瞒真实情况,诱使对方与其订立合同的行为。胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉和财产造成损害为要挟,迫使对方违背真实意思表示与其订立合同的行为。无论是以胁迫手段,还是以欺诈手段订立合同损害国家利益的,都属于无效合同,自始就没有法律约束力。

    (4)拆迁当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。现实生活中,拆迁当事人为了自己的私利相互串通、勾结,签订了损害他人和国家、集体利益的拆迁安置协议。由于这种合同具有极大的破坏性,损害了国家、集体或者第三人的利益,为了维护国家、集体或者第三人的利益,《合同法》、《民法通则》均规定此类合同属于无效合同。

    (5)拆迁当事人以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效。由于这种合同以表面的合法形式掩盖了非法目的,并且会造成国家、集体或者第三人利益的损害,因此属于无效合同。

    (6)合同内容损害社会公共利益。损害社会公共利益的合同实质上是违反了社会主义的公共道德,破坏了社会经济秩序和生活秩序,对整个社会造成了损害,因此属于无效合同。

    (7)合同内容违反法律、行政法规的疆制性规定。根据《最高人民法院关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》的规定,本处的法律指全国人大及其常委会制定的法律;行政法规指国务院制定的行政法规,不包括地方性法规、行政规章。法律、行政法规强制性的规定,一般是就社会、企事业及公民人身、财产安全做出规定,违反这些规宅势必给整个社会带来损害,因此拆迁协议内容违反法律、行~法规的强制性规定的,该协议无效。

    本案中的拆迁补偿安置协议属于无权代理情形,事后又未得到沈舫的追认,因此该协议无效。

证据要求:

  1.拆迁补偿安置协议;

  2.委托书。

法律依据:

    《城市房屋拆迁管理条例》

    第13条第1款拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

    《民法通则》

    第58条下列民事行为无效:

    (一)无民事行为能力人实施的;

    (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

    (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

    (四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

    (五)违反法律或者社会公共利益的;

    (六)经济合同违厦国家指令性计划的;

    (七)以合法形式掩盖非法目的的。

    无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

    第63条第1款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

    第68条委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的,应当在事后及时告诉被代理人,如果被代理人不同意,由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任,但在紧急情况下,为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。

    《合同法》

    第52条有下列情形之一的,合同无效:

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三)以合法形式掩盖非法目的;

    (四)损害社会公共利益;

    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院《关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》(略)

法律文书:

    1.民事起诉状;

    2.证据目录。

案件预测:

    由于沈舫的嫂子没有得到沈舫的合法授权,其行为事后也没有取得沈舫的追认,因此她签订的协议应属无效。若沈舫起诉请求确认其嫂子和拆迁人签订的拆迁补偿协议无效,可以得到法律的支持。

深度解答:

    生活中,亲属之间相互代理的情形很多,从法律上来说,无权代理或越权代理,并非绝对无效;只有在该行为不被追认的情况下,才属于无效。 

 

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