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交付的安置房与签订的补偿安置协议约定不符,拆迁人是否该承担违约责任
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

交付的安置房与签订的补偿安置协议约定不符,拆迁人是否该承担违约责任

     专家解答:

    依据《城市房屋拆迁管理条例》、《合同法》相关规定,并结合你咨询的问题,解答如下:

    首先,拆迁人交付的房屋面积严重“缩水”,构成违约,应承担违约责任。

其次,你可以首先与拆迁入协商解决;协商不成的,可以通过诉讼或仲裁的方式予以解决。

原因分析:你和拆迁人签订的拆迁补偿安置协议,符合《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定,且不存在违反圉家法律和行政法规的强制性规定,合法有效,协议双方当事人均应严格遵守。拆迁人交付的房屋面积与协议约定少了7.8平方米,属于违约行为。《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。至于拆迁入提出是由于笔误导致的,其应承担举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。拆迁人无法提供证据证明其笔误的说法,因此拆迁人应承担举证不能的法律后果。

    根据桂秉的叙述,拆迂人安置的房屋是用补偿货币折算后给予的,这其实是一种商品房买卖关系。关于交付房屋面积出现“缩水”,桂秉可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理。根据该解释第14条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%似内(含3 010),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

     因此桂秉此时有两种选择:

    (1)解除合同。根据桂秉的叙述,其面积误差比绝对值超出3%,桂秉有权要求解除合同,并要求拆迁人返还应得的拆迁补偿款以及利息。

    (2)继续履行合同。此时要求拆迁人返还面积误差比3%以内(含3%)部分的房价款,超过3qo部分的房价款由拆迁人双倍返还。

    证据要求:

拆迁补偿安置协议。

法律依据:

《城市房屋拆迁管理条例》

 第13条第1款拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

《合同法》

第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不呀确的,按照以下原则处理:

    (一)面积误差比绝对值在3 0/o.l}r内(含3010),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3qo)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    法律文书:

    1.仲裁申请书或民事起诉状;

    2.证据目录。

    案件预测:

    拆迁人交付的房屋面积严重“缩水”,违反了双方签订的拆迁补偿安置协议,构成违约。只要桂秉坚持自己的主张,会得到法律的支持。

    深度解答:

    拆迁人用补偿给被拆迁人的货币,给被拆迁入安置房屋,等同于被拆迁人拿钱购买其房屋。因此发生纠纷,应受《商品房销售管理办法》及相关司法解释的调整。若拆迁当事人在拆迁补偿协议中对争议的解决方式有约定,应按照约定处理。约定仲裁的,则只能通过仲裁予以解决;否则可以通过向法院起诉解决。

 

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