房屋设有抵押，遇拆迁如何处理

专家解答：

    依据《城市房屋拆迁管理条例》、《担保法》相关规定，并结合你咨询的问题，解答如下：

    首先，依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，你有权自由选择货币补偿或产权调换的补偿方式，拆迁人不能限制你拆迁补偿安置方式的选择权。

    其次，根据《担保法》的规定，你要和抵押权人就抵押债务的偿还进行协商，而不能直接领取拆迁补偿款。

    最后，若你与拆迁人就拆迁补偿达不成协议，可以申请拆迁裁决；对裁决不服的，还可以提起行政诉讼。

原因分析：

    《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。因此，选择哪种补偿方式，是被拆迁人权利。拆迁入不能限制被拆迁人选择补偿安置方式的权利。至于抵押权人和抵押人之间的关系，属于民事法律关系，应由双方当事人协商解决，拆迁人无权进行干涉，也无权对抵押权人和抵押人之间的权利义务作出裁判。因此，本案中拆迁人要求马华接受产权调换补偿方式，没有法律依据。

    《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定，拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人即抵押权人有权从该房屋的价值中优先受偿。设有抵押权的房屋遇拆迁，因拆迁行为导致抵押物灭失，为了保护债权人的利益，要根据《担保法》相关规定处理。结合《担保法》第51条、第58条，最高人民法院《关于适用（担保法）若千问题的解释》第80条及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，实践中对设有抵押权的房屋进行拆迁，一般应当按以下程序进行补偿和安置：(1)首先要认定抵押的效力。根据《物权法》第187条的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，未办理抵押登记的，抵押无效，视为没有抵押，应按照一般房屋拆迁予以补偿。(2)应及时通知抵抻权人。抵押物因拆迁灭失而不复存在，房屋拆迁人或被拆迁人都有义务告知抵押权人。(3)当事人通过协商可以解除抵押合同的，经抵押权人确认，拆迁补偿直接支付给被拆迁入。抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。若拆迁补偿款不足以清偿抵押权人的，抵押权人有权按照《担保法》相关规定向抵押人进行追偿，或由抵押人用其他可以抵押的财产设立抵押，按照法定程序办理抵押手续。为了保障抵押权人的合法利益，《城市

房地产抵押管理办法》第38条规定，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。也就是说，只有抵押人（被拆迁人）与抵押权人就抵押债权进行协商后，才可以直接领取拆迁补偿款。因此，马华要想直接领取拆迁补偿款，必须和抵押借款银行就抵押债权进行协商，就抵押债权达成一致。

证据要求：

  1．房地产权证；

  2．抵押银行就抵押解除问题签订的协议书。

法律依据：

   《城市房屋拆迁管理条例》

    第23条第1款拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调

换。

    第30条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

  《城市房地产抵押管理办法》

    第38条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迂范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

  《担保法》

    第51条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。

    抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押叔人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

    第58条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

    《最高人民法院关于适用（担保法）若干问题的解释》

    第80条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

    抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

法律文书：

  1．拆迁裁决申请书、行政起诉状；

  2．证据目录。

案件预测：

   关于拆迁补偿具体方式，马华有权根据自己的意愿迭择货币补偿或产权调换，

要求选择货币补偿方式，可以得到法律的支持。至于其能否直接领取拆迁补偿款，要看其与抵押借款银行是否就抵押债权达成一致，只要是达成一致解除抵押的，其可以直接领取拆迁补偿款。

深度解答：

    实践中，拆迁设有抵押权的房屋，为了保证抵押权人的利益，抵押人与抵押权人应当按《城市房地产抵押管理办法》及《担保法》的规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人可直接取得补偿款或者安置房屋。若抵押人和抵押权人达不成协议，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。