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贷款合同“补充协议”签不签
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作者:上海律师事务所合同法律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

    业主:那些已经在317日之前经过公证的贷款合同应该已经生效,银行单方面要求提高贷款利率是一种“霸王行为”,有借国家加息“搭便车”的嫌疑。 

  □银行:合同生效是以银行放款为准,虽然合同已经签字盖章并经过公证,但由于合同还要到房管局办理抵押登记,因此,在没有办妥抵押登记,贷款没有发放前,合同就没有生效。 

  疑窦:凭啥要签“补充协议” 

  某大学的w先生夫妇去年底在天河区某楼盘买了一套四房两厅的单位,并于今年1月份与某银行签署了购房按揭合同,办理商业和公积金组合贷款。之后银行一直没有通知他们开始月供。适逢316日央行再度调高房贷利息,按照新政策,从317日开始新发放的住房贷款将按照调整后的房贷利率计算,而317日以前发放的住房贷款,将从明年11日起调整为按照新的房贷利率执行。w先生不知道自己的按揭合同批下来没有,是否可以从明年开始执行新利率。 

  上周末,他接到律师行的电话,要求他到律师行签署“按揭合同补充协议”。来到律师行,律师把一份一式三份的空白“补充协议”拿来要求他签名。w先生对此提出强烈质疑,首先,这份合同并不是格式合同,而是一份打印出来的合同,显得很粗糙;二是合同完全空白,w先生当场质问律师行:“搞法律的怎么能够让别人去签一份空白的合同?”同样来签“补充协议”的l先生也对此提出质疑。在一众业主的要求下,律师才把“补充协议”的空白处填上。l先生浏览了一下这份“补充协议”,发现主要有以下三个要点:一是利率按提高后的新利率执行;二是逾期还贷罚息大幅增加;三是删除了原借款合同第19条第3款。 

  l先生不记得删除的条款是什么了,于是要求律师行拿来自己的原借款合同查看。不看则已,一看火冒三丈。原来自己的贷款合同已经批下来了,银行、发展商都已经盖章,而且合同已经经过广东省公证处的公证,而公证日期正好是316日。l先生认为合同公证了就表明已经生效,因此拒绝签“补充协议”。 

  律师行表示,贷款没有发放,合同就没有生效,还拿出了一份该银行的通知为证。这份名为“关于调整住房信贷政策的通知”,同样是一份打印件,既不是红头文件,结尾也没有公章。大多数业主对这份通知并不买账,围绕着合同的生效标准,现场吵作一团,双方僵持不下。 

  银行:未办妥抵押登记就未生效 

  带着广大业主的疑问,记者采访了该银行的相关负责人。该负责人表示,由于借款合同第二十七条第二款约定:“本合同经甲、乙、丙方签字盖章并办理抵押物登记备案或他项权利登记后生效。”即使合同已经签字盖章并经过公证,但由于合同还要到房管局办理抵押登记(备案),因此,没有办妥抵押登记(备案)合同就没有生效。故对于在2005317日前已签订借款合同但尚未发放贷款的客户,银行与之签订补充协议来约定贷款利率、罚息利率是合理合法的。银行只有在与客户签订补充协议后方能执行合同发放贷款。如有客户对贷款利率、罚息利率的调整有异议,可就贷款利率、罚息利率以及是否继续执行合同与银行协商。 

  业主:协议附带条款难以接受 

  对于银行的解释,l先生表示,其实自己对提早几个月按加息后的利率执行也不是特别在乎,顶多就多付几百元的利息,但“补充协议”的有些附带条款还是比较苛刻,他感觉不能接受。而w先生则认为,其实如果签了“补充协议”,每个人多付了几百元,但累计起来对银行可不是个小数目。 

  律师视线:合同生效与否关键看如何约定 

  就此次争议的焦点问题“合同生效标准是什么?”记者采访了律师事务所的XX律师。 

  XX律师表示,根据《合同法》的相关规定,当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同成立后何时生效?如合同未约定生效条件的,只要符合以下四个要件:1、签订合同的当事人有相应的民事行为能力;2、当事人的意思表示真实;3、不违反法律及行政法规的强制性规定;4、不违反社会公共利益,则合同在签字或盖章后即生效;如合同约定了生效条件,则合同在条件成就时或合同所附生效期限届满时生效。当然,法律另有规定的除外。 

  本案中,合同是否生效,要看贷款合同是如何约定的。如果合同中订明“在办理抵押登记备案或他项权利登记后生效”,就属当事人自行约定了合同生效条件,合同在办妥抵押登记备案或他项权利登记后生效。由于业主在签署贷款合同时,没有对此条款提出异议,因此在这个争议中就处于相当被动的地位。唯一的希望是去房管局查询抵押登记(备案)是否办妥,办妥日期是否在317日前。

 

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