[案情简介]

　　2004年11月2日，胡定波与正林公司签订商品房出售合同约定：正林公司将位于四平路某号底层门面房出售给胡定波开餐馆，房屋总价830万元，付款方式为2004年12月30日前分期支付530万元，并办理完毕银行贷款300万元;2005年1月10日前申领该房屋房地产权证等。合同签订后，正林公司将系争房屋交付胡定波使用，胡定波分期支付了530万元房款。同年11月24日，胡定波与上海豪享来餐饮娱乐有限公司签订租赁合同，将系争房屋租赁给该公司开办餐饮，约定2004年12月1日至2005年2月1日为装修免租期。2004年12月7日，因系争房屋外墙上有一块生殖泌尿医院的广告牌，正林公司向胡定波出具承诺书，言明：胡定波将该房产出租后，在装修结束前10天，正林公司将系争房屋外墙上广告牌拆除。2005年2月7日，正林公司办理出以胡定波为产权人的房地产权证和他项权利登记证明，并于2月8日送交有关贷款银行。2005年2月3日，胡定波函告正林公司称，因正林公司未能拆除上述广告牌，其已通知贷款银行暂停支付最后一笔房款。正林公司随即复函表示不同意。嗣后，胡定波起诉要求正林公司履行承诺，拆除广告牌。上海市虹口区人民法院作出判决，以案件审理过程中涉案广告牌已于2005年7月17日被案外人拆除为由，对胡定波等的诉请不予支持。但该判决书同时认定，拆除广告牌是正林公司的合同义务。2005年7月18日，胡定波等与贷款银行再次签订房屋担保借款合同，内容与此前签订的担保借款合同相同。2005年9月19日，贷款银行向胡定波放贷300万元转讫至正林公司账上。随后，正林公司以胡定波逾期付款构成违约为由诉至法院，要求胡定波支付38万余元违约金(按逾期为未付款项300万元的日万分之五计算，起止期间为2005年1月1日至2005年9月19日)。

　　[法院判决]

　　一审法院审理后认为，胡定波在对系争房屋实际占有、使用、获取收益的情况下，以正林公司未拆除广告牌为由行使抗辩权，不支付购房款300万元，没有法律依据，应当按约支付违约金。至于违约金起算日期，根据贷款银行收到“房地产其他权利证明”之日(2005年2月8日)起五个银行工作日内发放贷款的工作惯例，应自2005年2月16日起计算至实际收到款项之日即2005年9月19日止。一审法院据此判决胡定波支付正林公司违约金32万余元。

　　正当行使后履行抗辩权

　　[案情简介]

　　2004年11月2日，胡定波与正林公司签订商品房出售合同约定：正林公司将位于四平路某号底层门面房出售给胡定波开餐馆，房屋总价830万元，付款方式为2004年12月30日前分期支付530万元，并办理完毕银行贷款300万元;2005年1月10日前申领该房屋房地产权证等。合同签订后，正林公司将系争房屋交付胡定波使用，胡定波分期支付了530万元房款。同年11月24日，胡定波与上海豪享来餐饮娱乐有限公司签订租赁合同，将系争房屋租赁给该公司开办餐饮，约定2004年12月1日至2005年2月1日为装修免租期。2004年12月7日，因系争房屋外墙上有一块生殖泌尿医院的广告牌，正林公司向胡定波出具承诺书，言明：胡定波将该房产出租后，在装修结束前10天，正林公司将系争房屋外墙上广告牌拆除。2005年2月7日，正林公司办理出以胡定波为产权人的房地产权证和他项权利登记证明，并于2月8日送交有关贷款银行。2005年2月3日，胡定波函告正林公司称，因正林公司未能拆除上述广告牌，其已通知贷款银行暂停支付最后一笔房款。正林公司随即复函表示不同意。嗣后，胡定波起诉要求正林公司履行承诺，拆除广告牌。上海市虹口区人民法院作出判决，以案件审理过程中涉案广告牌已于2005年7月17日被案外人拆除为由，对胡定波等的诉请不予支持。但该判决书同时认定，拆除广告牌是正林公司的合同义务。2005年7月18日，胡定波等与贷款银行再次签订房屋担保借款合同，内容与此前签订的担保借款合同相同。2005年9月19日，贷款银行向胡定波放贷300万元转讫至正林公司账上。随后，正林公司以胡定波逾期付款构成违约为由诉至法院，要求胡定波支付38万余元违约金(按逾期为未付款项300万元的日万分之五计算，起止期间为2005年1月1日至2005年9月19日)。

　　[法院判决]

　　一审法院审理后认为，胡定波在对系争房屋实际占有、使用、获取收益的情况下，以正林公司未拆除广告牌为由行使抗辩权，不支付购房款300万元，没有法律依据，应当按约支付违约金。至于违约金起算日期，根据贷款银行收到“房地产其他权利证明”之日(2005年2月8日)起五个银行工作日内发放贷款的工作惯例，应自2005年2月16日起计算至实际收到款项之日即2005年9月19日止。一审法院据此判决胡定波支付正林公司违约金32万余元。