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【企业法律顾问律师观点】《合同法》第228条的解释
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作者:上海律师咨询网企业法律顾问律师团队  来源:上海律师咨询网  阅读:

一、《合同法》第228条无限扩大了出租人的利益

 

  合同法第228条规定了第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或不付租金。该条的立法意旨在于赋予承租人的瑕疵抗辩权,以保护承租人的租赁权利。

 

  承租人享有该抗辩权的条件有:1.第三人对租赁物主张权利;2.承租人不能对租赁物进行使用、收益。承租人的抗辩内容包括减少租金或不付租金,至于在什么时候减少租金,什么时候不付租金,应解释为视第三人对租赁物造成的影响而定。

 

  根据上述分析,只要有第三人对租赁物主张权利,就极有可能使承租人享有抗辩权,诚然,这对承租人是一种保护,但同时对出租人的利益也是一种责任。然而,如果承租人在租赁合同签订前已知悉该租赁物上存在权利负担,却仍签订租赁合同的,是否仍有必要赋予承租人的抗辩权予以保护,是否还有必要要求出租人承担该项责任。

 

  二、《担保法司法解释》对出租人、承租人、第三权利人的利益予以平衡

 

  《解释》第六十五、六十六条妥善地平衡了出租人、承租人、第三权利人的利益。根据该司法解释,是否赋予承租人抗辩权,要区分抵押与租赁合同成立时间的先后,先出租后抵押的,承租人有权对抗第三人的权利主张;先抵押后出租的,要区分承租人是否知悉财产抵押情况,而证明是否知悉是看出租人是否已经书面告知。

 

  笔者认为,司法解释从实体上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“买卖不破租赁”使得租赁具有了一定的物权性,故租赁在先的当然可以对抗在后的抵押物权。当抵押在先时,立法者并非直接认定抵押权人可以对抗承租人,而是区分承租人的主观意图。更为精妙的是,立法者在举证责任的分配上,将证明承租人主观意图的责任,推向了出租人。只有出租人证明自己进行了书面通知的,才能认定承租人已知悉了租赁物的权利负担。这样的立法构思,既体现了法律对于弱势群体的人文关怀,又不至于因“群体弱势”而破坏其他合法权利人的利益。

 

 

  总而言之,司法解释的立法者在深刻领会“买卖不破租赁”所包含的人文关怀的基础上,秉承法律理性。在实体上赋予了承租人享有物权性的权利,给予了承租人以主观意图进行抗辩的可能。在程序上,创设了充满人文气息的举证分配规则。同时也有效地保护了出租人的利益。司法解释这样的规定,既体现了现代法治的人文情怀,也实现了市场主体的利益平衡,对指引从前不太合理的法律制度、规范进行解释大有参考、借鉴之用。

 

  三、根据《解释》精神解释《合同法》第228条

 

  根据司法解释的规定,再来对《合同法》第228条。该条未区分租赁物上权利负担与租赁设立时间,未区分承租人在订立租赁合同时的主观状态,而一律赋予承租人以抗辩权,虽然客观上保护了承租人的利益,但这对出租人和不确定第三人而言,显属不公。如承租人在设定租赁合同时,知悉了权利负担状况,承租人即有可能要求降低租赁价格,此时承租人已经获得了风险对价,如再赋予其抗辩权,显然权利与义务不对等。另外,从法理上而言,民事主体应为自己的意思表示负责,承租人获知财产负担的情况下仍然承租,就表明其愿意承担由此产生的法律后果,而法律规定承租人可以免除此后果,显然属于蛇足之举,亦为矫枉过正之举。

 

  因此,应该结合司法解释的立法精神来对《合同法》二二八条进行解释。当然,若权利负担属抵押权时,自可直接适用司法解释规定,司法实践也多如此操作。但如果权利负担是抵押权之外的负担时,应将《合同法》条文中“因第三人主张权利”解释为因第三人主张“成立于租赁之前,且承租人对此明知或应知道”的权利负担。至于明知或应知的认定标准,应以出租人是否在订立合同之初向承租人发送了书面通知。

 

  四、结语

 

  我国的法制不健全,其中可能有缺乏理性而崇尚感性的问题。法律固然需要人文关怀,需要对弱势群体的偏斜,但法律也需要理性,需要权利义务对等的完美平衡。可喜的是,近几年来,随着我国法学理论研究成果的进一步涌现,立法者素质的进一步提高,媒体、人民监督力量逐步增强,我国的法律体系中,也不乏人文关怀和理性并存的法律。在法律没有修改的情况下,我们也可以现行先进法律、法规的先进理念为指引,对原来不合理的法律规定进行合理解释,这或许也是优化我国司法环境的一个权宜之计。

 

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